Знакомство с этим вопросом необходимо начать с понятия категория земли, которое по существу обозначает описание свойств территории и правовой режим её использования.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ существуют семь категорий земли: *земли населенных пунктов; *земли сельскохозяйственного назначения;*промышленные земли; *земли особо охраняемых территорий и объектов; *земли лесного фонда; *земли водного фонда;*земли государственного запаса.
В зависимости от категории земельных владений выделяют разные виды разрешённого использования участков (далее ВРИ), который отражают доступные способы применения участка в рамках той или иной категории.
Как ознакомиться с категорией земельного участка и видом его разрешенного использования:
- Посмотреть в выписке ЕГРН;
- Воспользоваться публичной кадастровой картой России;
На какой земле можно построить частный дом
Индивидуальное строительство может осуществляться только на землях следующих категорий:
- земли населённых пунктов;
- сельскохозяйственные земли.
Земли населённых пунктов (поселений) — это земли внутри границ населённых пунктов и поселений, предназначенные для их застройки и развития. Земли данной категории подходят для жилой застройки различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома), строительства дачных и садовых домиков, ведения подсобного хозяйства.
В cocтaв нaceлённых пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Границы населённых пунктов отделяют земли этой категории от земель иных категорий.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния — это территории, расположенные за пределами населённых пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции.
Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя: **сельскохозяйственные угодья,
**земли для садоводства и огородничества,
**земли для сельскохозяйственного производства, а также вспомогательные объекты:
**дороги и коммуникации, водоёмы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Строительство на землях указанных категорий возможно:
**в соответствии с градостроительным регламентом и планами застройки, которые определяются местными властями, в зависимости от зоны и вида разрешенного использования земли.
Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку и наоборот.
В свою очередь вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля:
*только для ведения хозяйства;
*для отдыха;
*для круглогодичного проживания;
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр.
В настоящее время такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство;
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства;
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры;
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка);
- лесные массивы, водоемы и др.;
Из 158 видов подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства подходят 6(шесть).
При этом:
**четыре из них подходят под строительство жилого дома;
**два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Земля под ИЖС всегда находится в черте населённых пунктов.
Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «вид разрешенного использования» указан один из следующих признаков:
- для индивидуального жилищного строительства;
- индивидуальные жилые дома;
- для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
- земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
- земли жилой застройки (для жилищных нужд);
- для частного домовладения;
- малоэтажная жилая застройка;
- для иных видов жилой застройки;
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
Плюсы
- С учетом того, что у построенного дома будет собственный почтовый адрес, имеет место возможность оформить постоянную регистрацию;
- В наличии инфраструктура, инженерно-техническое обеспечение, ответственность за создание которых несёт администрация населённого пункта;
- Наличествует доступ к ипотеке, включая программы с государственной поддержкой;
- Возможность использования других мер господдержки (материнский капитал, иные льготы).
Минусы
- Главный минус — цена, так как участки ИЖС достаточно дорогие по цене;
- Высокие налоги. Кадастровая стоимость участка предполагает соответственно и повышенную базу для налогообложения, по сравнению с другим ВРИ;
- Целевое использование. Строительство дома должно быть начато не позднее, чем через 3 года после покупки земли. В противном случае возникает риск безвомездного изъятия участка государством.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Это вид разрешённого использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства.
ЛПХ на землях населённого пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населённых пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
Другими словами, если в виде разрешенного использования указано, что земля предназначена для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), то на ней можно построить жилой дом.
В случае, если в строке ВРИ указано «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества», то возведение капитальных объектов запрещено. Допускается только строительство вспомогательных построек (например, для хранения урожая или инвентаря).
Плюсы
- Все возможности, которые доступны для ИЖС, доступны и для приусадебных участков. Однако нельзя допускать ошибки с категорией земли. Для этого необходимо внимательно знакомиться с получаемыми документами.
- Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.
Минусы
- На полевых участках строительство запрещено. За нецелевое использование земли предусмотрены штрафы вплоть до сноса самовольной постройки.
ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнерство/товарищество)
Представляет собой объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственники обязаны возвести хотя бы небольшой дом.
Участки ДНП/ДНТ могут располагаться как в населённых пунктах, так и за их пределами — на сельхозземлях.
Такие участки предназначены, в первую очередь для дачного строительства, и поэтому строительство на них садового дома (дачи) или жилого дома обязательно.
В связи с изменениями в Федерального закона, «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» с 2019 года:
- Разрешено создавать только садовые (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) .
- Строить можно только садовые дома, а не дачи.
- Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.
При этом все дома на ДНП/ДНТ, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами. Остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.
Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН также такие виды разрешенного использования, как:
- дачный земельный участок
- для ведения дачного хозяйства
- для дачного строительства
СНТ (садовое некоммерческое товарищество)
- Представляет собой объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП).
- Все остальные занятия здесь вторичны.
- На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая.
В случае, если СНТ находится в границах населённого пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов.
Требования к таким постройкам: ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей.
Участки СНТ могут иметь в выписке из ЕГРН виды разрешенного использования:
- садовый земельный участок
- для ведения садоводства
- для садоводства
Внимание: при ВРИ «садоводство» (для хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур) любое строительство запрещено. Такие участки предназначены только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Плюсы
- Цена и налоги ниже, чем у ИЖС
- Плодородная земля
- Имеет место возможность выбора: строить дом или нет (однако важно определиться, какой дом вы будете строить — садовый без возможности регистрации или жилой)
Минусы
- Участки имеют скромные размеры (не более 15 соток);
- Подведение коммуникаций оплачивает собственник;
- Проблемы с регистрацией;
Проблемы при регистрации в домах ДНП и СНТ:
Причина в том, что такие домики, расположенные не в населённых пунктах, попросту не имеют адреса. В этом случае для регистрации придётся провести экспертизу дома и получить решение суда о том, что дом является пригодным к проживанию. Вопросы проведения экспертиз решает Институт кадастра и судебных экспертиз на сайте которого вы в настоящий момент находитесь
ОНТ (огороднические некоммерческие товарищества)
В рамках ОНТ объединены земельные участки с видом разрешённого использования «ведение огородничества».
На этих земельных участках можно:
* *возводить только хозяйственные постройки;
**выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд:
Возведение объектов капитального строительства на них не допускается.
Плюсы
- Цена и налоги ниже, чем у ИЖС;
Минусы
- Установлен запрет на капитальное строительство;
- Земельный участок можно использовать только под огород;
- Необходимо регулярно уплачивать взносы;
Можно ли менять ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка)?
Вид разрешённого использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:
- если на участке планируется деятельность, не предусмотренная текущим ВРИ;
- если ВРИ земельного участка не установлен;
Важно! Изменение вида разрешённого использования земельного участка:
- Может повлечь изменение его кадастровой стоимости, и соответственно величины земельного налога.
- Если использование участка не соответствует установленному ВРИ, владельца могут привлечь к ответственности. Например, при возведении дома на полевом участке ЛПХ (предназначен только для сельскохозяйственной деятельности) дом могут снести как самовольную постройку, а владельцу выписать штраф.
Как изменить вид разрешённого использования?
Шаг 1. Узнать ВРИ, которые может иметь участок.
Для этого необходимо:
- Уточнить, приняты ли Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в населённом пункте по месту расположения участка — можно найти онлайн (на сайте местной администрации)
- Если ПЗЗ есть — запросить выписку из них, а именно градостроительный регламент и карты территориального зонирования — такие документы могут быть размещены на сайте местной администрации
- Изучить доступные ВРИ по территориальной зоне, к которой относится участок: основные или условно-разрешённые
Шаг 2. Если необходимый ВРИ в числе основных — подать заявление и выписку из ПЗЗ в Росреестр на изменение ВРИ участка из числа основных, доступных в градостроительном регламенте. Это можно сделать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
- в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг;
- отправить в Росреестр по почте;
Шаг 3. Если необходимый ВРИ в числе условно-разрешённых — требуется получить разрешение на установление такого ВРИ для участка.
Порядок действий следующий:
- Необходимо направить заявление и необходимый пакет документов в уполномоченный орган власти — документы лучше уточнить в органах (например, Комитет имущественных отношений)
- Дождаться результата публичный слушаний — при положительном решении передать это решение в Росреестр
В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?
Изменить вид разрешённого использования участка невозможно в следующих случаях:
- участок реализован на торгах (касается аренды участков в госсобственности)
- земля предоставлена в аренду под целевое использование
- в ПЗЗ для запрашиваемого ВРИ установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ
- земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются
- земля находится в государственной собственности и предоставлена в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению.
Импортозамещение — это одна из стратегий государственной экономической политики, суть которой заключается в замене на внутреннем рынке товаров иностранного производства отечественными аналогами. Причем касается это как потребительского рынка, так и продукции, необходимой в собственном производственном секторе.