На практике имеют место различные ошибки в сведениях Единого государственного реестр недвижимости ЕГРН об объектах недвижимости, в том числе в отношении местоположения границ объектов недвижимости, которые специалисты называют техническими и реестровыми.
Под технической ошибкой понимается своего рода опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка.
Реестровой ошибкой считается ошибка, допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы или ошибка, содержащаяся в документах, предоставленными иными лицами в орган регистрации прав в порядке информационного взаимодействия [1]. При этом понятие «реестровая ошибка» пришла на смену ранее существовавшему понятию «кадастровая ошибка».
Реестровые ошибки могут быть допущены кадастровым инженером при межевании земельного участка, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка. Практика подтверждает, что реестровые ошибки часто встречаются у земельных участков, которые являются ранее учтенными. Статус «ранее учтенный» получили земельные участки в результате кадастрового учета до принятия Федерального закона №221-ФЗ, либо, в отношении которых вовсе не был осуществлен кадастровый учет, но были зарегистрированы права. Соответственно, границы ранее учтенных земельных участков могут быть, во-первых, определены с недостаточной точностью, а во-вторых, не установлены на местности в соответствии с действующим законодательством (то есть без установленных координат). В отдельных случаях это приводит, во-первых, к несоответствию местоположению границ с фактическим положением, смещениям, пересечениям или непроизвольному занятию смежных земельных участков, во-вторых, к несоответствию площади, указанной в ЕГРН, фактической площади участка.
По данным Росреестра 62,2% (38,1 млн единиц) границ всех земельных участков в Российской Федерации внесено в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по данным на 1 мая 2021 года (при общем их количестве 61 млн ед.). Годом ранее этот показатель составил 60,5% [2]. Безусловно это обстоятельство создает дополнительные трудности при проведении кадастровых работ. Кроме этого при проведении кадастровых работ могут быть выявлены несоответствия в сведениях ЕГРН в отношении смежных земельных участков. Можно утверждать о том, что, реестровые ошибки являются причиной нарушения гражданских прав и, соответственно, поводом для судебного разбирательства. Если проблема, связанная с наличием реестровых ошибок, не решается путем мирного соглашения, то такая проблема решается в судебном порядке.
Работы, которые проводятся во время судебной экспертизы, чаще всего связанны с определением местоположения границ земельных участков. Методы проведения судебной экспертизы в отношении земельных споров можно поделить на две основные группы, во-первых, изучение имеющихся документов, так или иначе описывающих спорный земельный участок (или земельные участки), и во-вторых, непосредственное исследование самого земельного участка. На практике имеет место и досудебная экспертиза, которая может проводиться по инициативе правообладателя земельного участка. Проведение работ осуществляется согласно договору, который заключается между инициатором и экспертной организацией (экспертом), в котором указываются условия выполнения работы.
В нашем случае судебная экспертиза выполнялась согласно иску о признании недействительными результатов межевания земельных участков, установления границы земельного участка. Объектами исследований являлись земельные участки, их границы, конфигурация и местоположение, а также объекты капитального строительства, которые расположены в границах исследуемых участков.
При исследовании были проанализированы материалы гражданского дела, в состав которого входили: *выписки из ЕГРН; *свидетельства о государственной регистрации права; *кадастровые планы территории; *кадастровые паспорта на земельные участки; *выписки из Единого адресного реестра; *постановления, технические паспорта на объекты капитального строительства; заключение кадастрового инженера и другие. В рамках проводимого исследования была выполнена топографическая съемка участков и определены фактические границы земельных участков.
В рамках судебной экспертизы было установлено соответствие фактического местоположения земельных участков сведениям об их местоположении в ЕГРН с отражением на схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, определено местоположение участков, соотнесено местоположение фактических границ земельных участков по документам об образовании участков.
Таким образом, были получены ответы на поставленные вопросы при проведении судебной экспертизы:
*фактическое местоположение земельных участков не соответствует сведениям ЕГРН с отражением на схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории;
*определено местоположение участков в координатах с отражением границ участков и капитальных строений на кадастровом плане территории;
*соотнесено местоположение фактических границ земельных участков относительно границ по документам об образовании участков, землеустроительным делам, описаниям земельных участков.
При установлении несоответствия местоположения границ были выявлены причины в виде наличия реестровых ошибок в местоположении и конфигурации земельных участков.
Сегодня мы становимся свидетелями того, что с каждым годом число сделок по купле-продаже земельных участков и их частей, а также объектов недвижимого имущества в количественном плане увеличивается. Во время регистрации таких прав могут возникнуть ряд проблем, которые связаны с наличием реестровых ошибок. Такие проблемы зачастую решаются в судебном порядке, на основании чего, судебная экспертиза является на сегодняшний день востребованной процедурой.
Тем самым, эксперты в рамках такого исследования могут ответить на ряд поставленных вопросов:
*соответствия фактической площади земельного участка площади согласно правоустанавливающим документам;
*наличия наложение границ смежных земельных участков;
*вариантов установления границ земельных участков в соответствии с правоустанавливающими документами и по сложившемуся порядку землепользования;
*установления наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества;
*определения координат, описывающих месторасположение земельного участка или объектов недвижимого имущества в границах земельного участка.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Консультант Плюс: справ. правовая система : [Электронный ресурс] : URL http://www.consultant.ru/.
2. Публичная кадастровая карта. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) : [Электронный ресурс] : URL https://rosreestr.ru.
3. Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения». Консультант Плюс: справ. правовая система : [Электронный ресурс] : URL http://www.consultant.ru/.